En 2026, les règles du jeu immobilier sont appelées à changer. Qu’il s’agisse de l’accès au crédit, de la valeur des logements ou de la rénovation énergétique, le cadre réglementaire se durcit. Entre réforme du diagnostic de performance énergétique (DPE), alignement sur les normes européennes et obligations issues de la loi Climat et résilience, les futurs acquéreurs devront intégrer de nouveaux paramètres pour réussir leur projet.
Pourquoi la performance énergétique devient-elle un critère décisif ?
Depuis 2024, les discussions s’accélèrent autour de la transition énergétique du parc immobilier. Trois évolutions majeures convergeront en 2026 : la réforme du DPE, la transposition en France de la directive européenne EPBD, et la poursuite des interdictions de location imposées par la loi Climat. L’enjeu est triple : fiabiliser les diagnostics, accélérer les rénovations et adapter les critères français aux objectifs climatiques européens.
Pour les acheteurs, ces changements modifient en profondeur la donne : le classement énergétique influencera non seulement la valeur du bien, mais aussi la faisabilité du financement.
Que prévoit la réforme du DPE en 2026 ?
Une méthode de calcul plus juste pour les petites surfaces
La refonte du DPE 2026 vise à corriger plusieurs biais, notamment ceux qui pénalisent les logements de moins de 40 m². Plusieurs ajustements sont en discussion : prise en compte plus fine des déperditions thermiques, révision des seuils de classement, et nouvelle pondération de certains critères techniques. Ces ajustements pourraient faire basculer un logement de la classe F à E, ou inversement, avec un effet direct sur le prix de vente et les conditions d’octroi d’un crédit immobilier.
Un critère dans les négociations et le financement
Déjà obligatoire lors d’une vente ou d’une location, le DPE pèsera davantage dans la perception de la valeur d’un bien. En 2026, les logements mal notés subiront une décote plus marquée, tandis que les classes A, B et C seront fortement valorisées. Dans les faits, les travaux de rénovation deviendront indispensables, non seulement pour louer, mais aussi pour sécuriser un financement.
Que prévoit la loi Climat pour les passoires thermiques ?
Le calendrier législatif est clair. À partir de 2025, les logements classés G seront interdits à la location. Les classes F suivront en 2028, puis les E en 2034. Acheter un bien mal noté entre 2025 et 2026 signifie intégrer, dès la phase de compromis, un audit énergétique, une estimation des travaux à réaliser, et un financement spécifique à prévoir. Ces obligations peuvent être renforcées si la réforme du DPE élargit ou requalifie les classes énergétiques.
Quelles seront les conséquences de la directive européenne EPBD ?
La directive européenne EPBD (Energy Performance of Buildings Directive), en cours de transposition, impose des objectifs de rénovation ambitieux. En 2026, la France pourrait instaurer :
- un plan de travaux pluriannuel obligatoire dans certaines copropriétés,
- des seuils énergétiques plus exigeants pour les rénovations globales,
- l’ajout de nouvelles classes énergétiques,
- des contrôles accrus sur la performance réelle après travaux.
Ces mesures pourraient complexifier les transactions, mais aussi influencer les exigences des banques, notamment sur les biens anciens à rénover.
Comment les banques vont-elles intégrer ces évolutions ?
Une nouvelle évaluation du risque énergétique
Les banques considèrent désormais la performance énergétique comme un critère de solvabilité. Un logement mal classé augmente potentiellement les charges de chauffage, implique des travaux à financer et risque une dévalorisation future. Certaines institutions raccourcissent déjà la durée d’emprunt pour les logements F ou G, et peuvent refuser un financement sans devis de rénovation.
Vers des conditions de crédit plus strictes
À partir de 2026, il faut s’attendre à des critères d’emprunt renforcés. Les banques exigeront probablement :
- un reste à vivre plus élevé,
- un audit énergétique avant acceptation du dossier,
- un plan de rénovation chiffré,
- un financement complémentaire dédié, via un éco-PTZ ou un prêt travaux intégré.
Acheter un bien mal classé sans avoir prévu ces éléments deviendra de plus en plus risqué.
Quelles aides financières anticiper pour 2026 ?
Plusieurs dispositifs existent pour alléger le coût des rénovations :
- MaPrimeRénov’,
- éco-PTZ,
- aides de l’ANAH ou des collectivités locales,
- prêts bonifiés par certaines banques,
- avantages fiscaux ponctuels.
Ces aides nécessitent une planification rigoureuse : demande préalable, devis validés, choix d’artisans certifiés. Une mauvaise préparation peut freiner l’accès aux financements.
Faut-il acheter une passoire thermique ou un logement bien classé ?
Un bien mal noté reste négociable mais complexe à financer
Les logements classés F ou G sont souvent moins chers à l’achat. Mais cette attractivité cache des contraintes : budget travaux conséquent, risques de refus de prêt, revente difficile. Ils peuvent néanmoins intéresser les profils à la recherche d’un projet de rénovation avec forte marge de négociation.
Un bien performant séduit les banques et rassure à long terme
Les biens classés A, B ou C bénéficient d’un meilleur financement, génèrent des charges moindres et conservent mieux leur valeur. Ce sont des choix stratégiques pour les primo-accédants et les investisseurs locatifs souhaitant limiter les aléas.
Comment préparer son achat immobilier pour 2025-2026 ?
Face à ces évolutions, il devient indispensable de :
- réaliser un audit énergétique avant tout engagement,
- budgétiser les travaux en amont,
- comparer les banques sur leur politique de financement énergétique,
- simuler le coût global incluant achat, rénovation et dépenses énergétiques.
Un projet anticipé et bien structuré en 2025 permettra de mieux absorber les exigences de 2026, et de sécuriser son achat dans un marché immobilier en pleine reconfiguration.
En 2026, acheter un bien immobilier ne pourra plus se faire sans considérer sa performance énergétique. Réforme du DPE, durcissement des règles bancaires et obligations de rénovation redéfinissent les priorités. Préparer son projet dès maintenant, c’est gagner en visibilité, en financement et en valeur sur le long terme.
