Acquérir un logement à deux sans passer par le mariage est devenu banal à Arras et dans les communes voisines. Le cadre juridique retenu et la façon dont les quotes-parts sont réparties pèsent pourtant directement sur le financement et sur la protection de chacun.
Pourquoi le statut du couple commande tout le reste
Contrairement à des époux, deux personnes non mariées ne bénéficient d’aucun régime matrimonial qui organiserait automatiquement la propriété du bien. Chacun demeure, juridiquement, un acquéreur autonome, avec ses droits et sa part propres. C’est cette absence de cadre par défaut qui rend le choix du montage déterminant dès l’avant-contrat.
Les conséquences se déploient sur trois terrains : la propriété du logement, sa transmission en cas de décès, et le financement bancaire. Le courtier intervient surtout sur ce dernier volet, mais comprendre l’ensemble permet d’arriver préparé chez le notaire.
Les montages envisageables
L’indivision
C’est la situation qui s’applique spontanément lorsque deux personnes achètent ensemble sans société ni PACS. Chacun devient propriétaire d’une quote-part, en principe alignée sur son apport et sur sa participation au remboursement. Cette proportion doit être mentionnée précisément dans l’acte d’acquisition.
L’indivision comporte une faiblesse bien identifiée : nul n’est tenu de rester dans l’indivision. Chaque indivisaire peut, à tout moment, réclamer le partage ou la vente, ce qui fragilise le couple en cas de désaccord. Par ailleurs, le concubin n’ayant aucune qualité d’héritier légal, une convention d’indivision doublée d’un testament est généralement recommandée pour encadrer la gestion et protéger le survivant.
Le PACS
Le PACS place lui aussi les partenaires sous le régime de l’indivision, sauf stipulation contraire. Il apporte toutefois un avantage successoral notable : le partenaire survivant est exonéré de droits de succession sur ce qui lui revient par testament. Cela ne suffit cependant pas à lui transmettre automatiquement la part du défunt, le partenaire pacsé n’étant pas héritier réservataire. Un testament reste donc nécessaire.
La SCI
La société civile immobilière permet de détenir le bien à travers des parts sociales plutôt qu’en direct. Elle offre une souplesse supérieure pour organiser la gestion et préparer la transmission, notamment via la rédaction des statuts et une donation échelonnée de parts. En contrepartie, elle impose un formalisme et des frais de constitution puis de fonctionnement qui ne se justifient pas pour tous les projets, en particulier pour une résidence principale simple à Achicourt ou à Saint-Laurent-Blangy.
La tontine
La clause de tontine, également appelée clause d’accroissement, est une disposition particulière insérée dans l’acte d’achat. Elle prévoit qu’au décès de l’un, le survivant sera réputé avoir toujours été seul propriétaire. Ce mécanisme produit des effets juridiques et fiscaux spécifiques, à examiner au cas par cas avec un notaire, car il ne convient pas à toutes les configurations patrimoniales.
Comparatif des montages
| Montage | Propriété | Protection du survivant | Formalisme |
| Indivision | Quotes-parts selon apport | Faible sans convention ni testament | Simple |
| PACS | Indivision par défaut | Exonération de droits, testament nécessaire | Simple |
| SCI | Parts sociales | Organisable via les status | Élevé |
| Tontine | Clause d’accroissement | Forte pour le survivant | Spécifique |
Les règles fiscales précises, droits de partage, abattements, évoluent régulièrement ; seul un notaire peut confirmer le traitement applicable à une situation donnée.
Aligner les quotes-parts sur la réalité des apports
La répartition inscrite dans l’acte doit correspondre à ce que chacun apporte et à sa contribution effective au remboursement. Un décalage entre la part déclarée et la participation réelle peut être requalifié ultérieurement, notamment en cas de séparation. C’est un point que nous contrôlons systématiquement lors du montage du dossier, aux côtés de nos clients d’Arras, de Béthune ou de Douai.
Le volet financement : le champ du courtier
Sur une acquisition à deux hors mariage, le prêt est le plus souvent souscrit conjointement, les deux emprunteurs étant solidaires de la totalité du remboursement, indépendamment des quotes-parts de propriété. Nuance mal comprise : être solidaire du crédit n’équivaut pas à détenir la moitié du bien.
La quotité d’assurance emprunteur mérite une attention soutenue. Pour un couple non marié, il est recommandé de retenir une couverture à 100 % sur chaque tête, soit 100 %/100 %, afin que le prêt soit intégralement éteint au décès de l’un des co-emprunteurs. Une répartition à 50 %/50 % laisserait le survivant supporter la moitié du capital restant dû, rarement l’objectif recherché dans ce contexte.
Le montage doit également composer avec la capacité d’emprunt de chacun, particulièrement lorsque les revenus sont très inégaux. Le courtier compare les propositions bancaires, ajuste la structure du financement et négocie taux comme assurance en fonction du cadre patrimonial arrêté en amont avec le notaire.